商业物业中保洁管【guǎn】理【lǐ】的主要内【nèi】容包括保洁组织、保洁人员和保洁工【gōng】作【zuò】的管理，其特点是高峰时【shí】节保洁管理工作量大、管理时间长【zhǎng】、服务要【yào】求【qiú】高。商业物【wù】业保【bǎo】洁工【gōng】作内容【róng】复杂，难点问题众多，需要从实际出发，合理控制经营成【chéng】本，教育【yù】和培训【xùn】员工素质，以消除保洁管理收益低和保洁人员专【zhuān】业水【shuǐ】平低【dī】的难点。从而创造一个【gè】清洁【jié】卫【wèi】生、文【wén】明【míng】健康、环【huán】境优美、秩序井然的商业物业消费场所，使【shǐ】商业物业的管理和经营组织有更【gèng】大的收益。
随着改【gǎi】革开放，物业管理经营理念也引进中国，从第一个物业管理公司【sī】在深【shēn】圳【zhèn】挂牌以【yǐ】来，中国【guó】的物业管理从【cóng】无到有、层次【cì】从低到高，发展非【fēi】常迅速，尤其【qí】是居住性物业【yè】，现在已经比较成熟【shú】。近几年工业物业、商业物业在全国范围内也开始发【fā】展起来，并逐步走向成【chéng】熟，如山【shān】东济【jì】南的银座【zuò】商【shāng】城，成【chéng】都的木马假日广场，广州【zhōu】的宏城广场，温州的时代广场，开太【tài】百货等【děng】商业活动中心，都【dōu】有【yǒu】相应【yīng】的物业公司在进【jìn】行管【guǎn】理【lǐ】。其中的保洁，已经由原来只是清扫卫生，发展到现在【zài】清扫、消杀【shā】、卫生、注重整【zhěng】体形【xíng】象的【de】综合维护阶段。在商业物业【yè】中，由于保洁管理时时刻刻关系【xì】着所【suǒ】服【fú】务的客户的形象【xiàng】，因而自是商【shāng】业【yè】物业管理的重【chóng】中之中。
一、商业物业的构成及其保洁管理的概念
商【shāng】业物业按照开发形式可以划分为商业街类、市场【chǎng】类【lèi】、百【bǎi】货商场或购物【wù】中心类、商务楼或写字楼类【lèi】、交【jiāo】通设施类、住宅底【dǐ】层类、社区类【lèi】等等【děng】。
商【shāng】业【yè】物业【yè】管理是对【duì】各【gè】类商业楼宇【yǔ】建筑【zhù】物【wù】业管理的总称。商业【yè】物【wù】业的主要内容【róng】可分为一般管理和特殊管理【lǐ】两种。其中【zhōng】一【yī】般商业物业管理是指对小股业主或承租商的日常【cháng】性事务的【de】管理，如【rú】保洁管【guǎn】理、安全保卫管【guǎn】理、消防管理、设备管理、车辆管理等【děng】;特殊管理【lǐ】则包括商【shāng】业【yè】形象的宣传推广、承租客商的选配等【děng】内容。
保洁管理，是指【zhǐ】以实现商业物业公共场所的清洁【jié】卫生、垃【lā】圾【jī】清【qīng】运、以及保持商城良好形象为目标【biāo】，由物【wù】业管理公司或专业保洁部门【mén】利【lì】用其【qí】专业资源，对商业场【chǎng】所的【de】保洁工作进行有效【xiào】的计划、组织【zhī】、指【zhǐ】挥、协调和控制的【de】活动。
二、商业物业保洁的主要内容
(一)保洁组织的管理
保洁【jié】组织管【guǎn】理是一【yī】项与各组织保洁工作相【xiàng】关的管【guǎn】理活动，其主要内容包括保洁工【gōng】作的成本测算【suàn】和控制【zhì】;物资采【cǎi】购【gòu】和管理;规章制度的【de】建立健全;作【zuò】业标准的监督执行;品牌战略【luè】的制订【dìng】实施;商场【chǎng】各部门关系【xì】的【de】协调;组织【zhī】综合素质的提高等。
(二)保洁人员的管理
保洁人员的管理【lǐ】是一项与保【bǎo】洁人【rén】员相关的管【guǎn】理活动【dòng】，其主要内容包括保洁人员的培【péi】训与晋升【shēng】;招聘与解聘;作业效果【guǒ】的评价;业【yè】绩的考核与奖惩【chéng】;以及其他管理【lǐ】事项【xiàng】等。
(三)保洁工作的管理
保洁工作的【de】管理是一【yī】项与保【bǎo】洁工作质量相【xiàng】关的管理活动，其内容也是三【sān】项基【jī】本内【nèi】容中最具体，最能体现商业物【wù】业保洁管理工【gōng】作效果的【de】。
1.一般性服务。一般性服务的作业内容通常分为两方面的内容：一是普通服务作【zuò】业【yè】内容。包【bāo】括清理商场【chǎng】内所有【yǒu】的垃圾，主要【yào】是收集【jí】及清理所有垃圾箱、烟灰缸及【jí】花【huā】槽内的【de】垃圾等;清理垃圾箱、烟灰缸及花槽【cáo】等【děng】外表面;清洁所有告【gào】示牌窗厨及【jí】告示牌等;清洁所有进出口大门，清除包括楼梯墙壁及防烟【yān】门等所有商场设施上的手印及污渍;清洁所有通风窗口【kǒu】;打扫空调风【fēng】口【kǒu】百【bǎi】叶及擦净照明灯具表面;拖擦楼地【dì】面;清理所有房间、储【chǔ】物【wù】室、办公室【shì】等;硬质地【dì】面打蜡及磨【mó】光;清洗全部地毯;抹净电器装置上积聚尘埃，包【bāo】括【kuò】电灯箱【xiāng】、灯罩【zhào】及空调【diào】风口等;清洁所有【yǒu】楼梯、走廊及【jí】窗户【hù】等，清洗【xǐ】所有灯【dēng】饰;对所有【yǒu】柜【guì】台、货【huò】架的擦抹【mò】清【qīng】洁等【děng】。二【èr】是细节【jiē】服【fú】务【wù】作【zuò】业内容。包括自动扶梯清【qīng】洁;男【nán】女卫生间清洁，人行楼【lóu】梯清洁，入口大堂清洁，电【diàn】梯清洁，走【zǒu】廊及电梯防烟前室清洁，室外平台清洁，室【shì】外相【xiàng】关场地清【qīng】洁等【děng】。
2.特殊性【xìng】服务。一【yī】般包括应答顾客【kè】的询问、保【bǎo】洁的【de】姿势【shì】要美【měi】观大方、配合商城的【de】促销活动三方面内容。
三、商业物业保洁管理类型及特点
(一)商业物业保洁管理的类型
当【dāng】前，商业物业【yè】的保洁管理类型较多，其中【zhōng】，主要的是如下几种【zhǒng】类【lèi】型【xíng】：超市【shì】型保洁【jié】管【guǎn】理【lǐ】的【de】类【lèi】型【xíng】可按其特性进行日常管理;购【gòu】物中心型【xíng】的【de】保洁管理要根据其中高档的特点进行管理;写字楼型保洁管【guǎn】理可按一般的保洁程序进【jìn】行管理【lǐ】;休闲娱乐馆可按特种保洁进行管理;道【dào】路、广场【chǎng】等清洁按规定进行【háng】程序化管理【lǐ】。
(二)商业物业保洁管理的特点
1.高峰时节保洁管理工作量大。商【shāng】业物业保洁特点是下班高【gāo】峰【fēng】期及节假日人流量比较大，工作【zuò】量【liàng】也【yě】相对要大。
2.营业时间跨度大、管理时间【jiān】长。商【shāng】业营【yíng】业的时【shí】间跨度【dù】比【bǐ】较大，要【yào】求管理【lǐ】的时【shí】间较长，比如对超市的【de】保洁管理工【gōng】作【zuò】，一般要从早上8：00营【yíng】业开始，直到晚上10：00打烊为止。由于保【bǎo】洁管理需要在正【zhèng】常营业之前做好清洁工作，在正常【cháng】营业期间做好保洁工作，所以【yǐ】，无论是【shì】基层人员【yuán】或是【shì】管理人员“早到迟退【tuì】”，也就是要在早【zǎo】上7：00
3.高【gāo】档【dàng】商业【yè】场所【suǒ】服【fú】务【wù】要求更高。部分商业物业服【fú】务消费档【dàng】次比较高，因此【cǐ】对保洁人员的素质和【hé】服务以及对保【bǎo】洁管理工作质量的要【yào】求就更高。如高档的购物中心【xīn】，高档的写字楼，保洁管理和【hé】服务的【de】对象、消费的群体普遍存在着文化素质【zhì】高，消费潜力【lì】大【dà】，对【duì】保【bǎo】洁管理和服务的要求及管理水平就较高，保洁管理【lǐ】工作有【yǒu】一定的难【nán】度【dù】。
四、商业物业保洁管理中的难点
(一)保洁组织管理难点———保洁组织经营利润空间小
由于组织的收益低，发展的经【jīng】济支【zhī】撑不足，这给【gěi】保洁管【guǎn】理【lǐ】带来很多困难。一是很难【nán】招聘到优【yōu】秀的管理人【rén】员【yuán】从事日【rì】常管理。二是在【zài】物资采【cǎi】购上，大【dà】部分的保洁组织买的大型机器【qì】都【dōu】是二手货【huò】。例【lì】如【rú】，温州市“好【hǎo】又多”超市【shì】的保洁【jié】公司，他【tā】们购【gòu】买的洗【xǐ】地【dì】机等设备都是旧机器，操【cāo】作人【rén】员在使用时经常无法启动，故障率高，这给保洁工作带【dài】来很大困【kùn】难。三是【shì】在员工培训方面投入较少，无法提【tí】高员工整体素质【zhì】。
(二)保洁人员管理难点———保洁人员专业水平低
1.保洁【jié】人员素【sù】质较【jiào】低。这是因为保洁【jié】人员待【dài】遇低，只能招收外【wài】来打工人员，而这部分人一【yī】般综合素质较低，对新业务接受较慢，特别是【shì】在商业【yè】物【wù】业需要保【bǎo】洁工作专业化的今【jīn】天，确实带【dài】来了【le】很【hěn】多困难。
2.保【bǎo】洁作业程【chéng】序混乱。作为专业保洁【jié】人【rén】员【yuán】，保洁作业程序【xù】要专业化，这样才能体现专业【yè】化水平。
3.保洁技术专业化【huà】水平【píng】低。如高空作业、打蜡【là】等技术都需【xū】要很强的技术性。
4.保洁人员管理组【zǔ】织非专业化。在安排【pái】人员进行管理时，要根据【jù】实【shí】际情况科学的进行管理【lǐ】，以避免达不到工【gōng】作质量【liàng】标【biāo】准的情【qíng】况出现。
(三)保洁工作管理难点———作业难度大
保洁管理所面对的是许多【duō】保洁作【zuò】业的难度大，又【yòu】脏又【yòu】累，并且一些作业还存在着一定的危险性，这就增加【jiā】了管理【lǐ】的难度【dù】。
1.玻【bō】璃雨棚及外墙玻璃幕【mù】墙面积大，且须双面清【qīng】洁【jié】，同时需要高空【kōng】作业。
2.有部分高空吊灯维护，需要高空作业。
3.楼【lóu】内墙【qiáng】板材种类不同，清洁【jié】方法亦【yì】不【bú】同，并【bìng】且需要高空作业。
4.下班高【gāo】峰【fēng】期客流量过大，保【bǎo】洁需要避让消费者【zhě】，难度比较【jiào】大。
5.客流量大的时候，卫生间保洁难度大。
6.在维护商业物业的使用寿命时，技【jì】术【shù】含量比较【jiào】高，需【xū】要保洁专业化，但目【mù】前【qián】这方面还存在【zài】不足。
7.顾客在消费时，不文明造成【chéng】特【tè】殊污染，处理起来难【nán】度加大。如饮料撒在地【dì】板【bǎn】上，包装纸【zhǐ】袋及包【bāo】装材【cái】料【liào】的随【suí】意抛弃。
8.一些特【tè】殊【shū】销售区【qū】域，如食物销【xiāo】售区、蔬果销售区、海【hǎi】鲜销售区等，都是【shì】保洁作业【yè】和管理【lǐ】的难【nán】点部位，容易造成大面积污染。
9.特殊地面的保洁难度【dù】较大。因人员来【lái】往【wǎng】频繁，特【tè】别【bié】是下雨下雪，使【shǐ】商业场所的地面保洁难度加大，如PVC地面保洁、瓷砖地面【miàn】保洁、大理石地面保【bǎo】洁、地【dì】毯【tǎn】地面保洁等特别容易脏，而且不容【róng】易在【zài】人【rén】群【qún】流动【dòng】时开展有效的保洁管理和服务【wù】。
10.人员整【zhěng】体形象、操作动【dòng】作要求大方【fāng】、得体，符【fú】合商业物业要求难度大。
五、解决商业物业保洁管理难点问题的对策
(一)合【hé】理控制经【jīng】营成本，消除保洁管【guǎn】理【lǐ】收益低所带来的困难
1.在保【bǎo】洁物【wù】资的采【cǎi】购方面，可以直接从【cóng】生产厂家大量【liàng】进货，签订长期供应合同，降低【dī】成本。
2.在【zài】人员管理方面，可【kě】以【yǐ】有意识地培训和提拔表现优秀的清洁人员。这【zhè】样，一【yī】方【fāng】面【miàn】增加员工的工作积极【jí】性，另【lìng】一方【fāng】面可以解决中【zhōng】层管理人员缺乏的问题【tí】，提【tí】高工作效率，争取更【gèng】大的经营收入。
3.在制【zhì】定【dìng】规章制度方【fāng】面，可以向优秀【xiù】的保洁【jié】组织【zhī】学习，如深圳【zhèn】万科公司，并【bìng】结合本组织实际情况，制定合理【lǐ】的规章制度，并严格执行【háng】，减少浪费和不必要的支出。
(二【èr】)教育和培训员工【gōng】素质，消除【chú】保【bǎo】洁人员专业【yè】水平低【dī】的难点
1.要【yào】有【yǒu】计划、有组【zǔ】织地开展专业【yè】教育和员工【gōng】业务素质的培训，通过短期教育和培【péi】训，迅速提高员工素质，以适【shì】应各项保洁【jié】工作。
2.针对流动性大的特【tè】点，要适当提高待遇，人性【xìng】化【huà】管【guǎn】理【lǐ】。
3.针对所录【lù】用【yòng】的【de】下岗职工和外【wài】来员工，管【guǎn】理人员【yuán】要在工作【zuò】之余多【duō】关心员工，少批评、多【duō】鼓励【lì】，争取人情留人，这就要求【qiú】管理人员的素质也要提高。
(三)针对保洁工作的难点，采取有效应对措施
1.购置可拆装的活动支架供高空作业维护、清洁之用。
2.大量的高空作业的清洁维护利用非假期集中进行。
3.针对不同的墙面制定不同的作业流程，工作人员
4.针对客流量高峰【fēng】期的特【tè】点，可以有针【zhēn】对性的操【cāo】作，对一【yī】些特殊污渍处理，整体保洁在【zài】客流【liú】高【gāo】峰期之前应做好。
5.对高峰期的卫生间【jiān】，可以开起排风【fēng】扇【shàn】，及时保洁，喷【pēn】洒空气清新剂【jì】进行除味【wèi】。
6.可以成立专业队伍【wǔ】，进行专业培【péi】训，平时进【jìn】行日常保【bǎo】洁工作，必【bì】要时可开【kāi】展其他【tā】专业作业。
7.对一些特殊污【wū】渍的处理，要制定特【tè】殊污渍处理【lǐ】程序【xù】，培训保【bǎo】洁员。
8.对一些【xiē】重点【diǎn】部【bù】位，保洁人员可以提【tí】前到现场，用特【tè】殊的清洗剂进行处理。
9.对特殊材质的地面要进行特殊处理。
10.保【bǎo】洁人员统一服装【zhuāng】，监督管理人员【yuán】要及时督【dū】促保洁人员【yuán】换【huàn】洗衣服，自【zì】己要干净清爽。同时【shí】利用监控系【xì】统对【duì】保洁人员工作进行监督管理，进行及时提醒和培训【xùn】，做到符合【hé】商业规范要【yào】求。
总【zǒng】之【zhī】，商业物业保洁管理工作【zuò】内【nèi】容复【fù】杂，难点问题众【zhòng】多【duō】，因此，需要从实际出发，有的放矢【shǐ】，逐个【gè】加以【yǐ】解决，从而【ér】创【chuàng】造【zào】一个清【qīng】洁卫生【shēng】、文明健康、环境优【yōu】美、秩序井然的商业物业【yè】消费场所【suǒ】，使【shǐ】消【xiāo】费【fèi】者在舒适【shì】、安逸、轻松【sōng】的环境中消费，使商场内【nèi】经营户的经营空【kōng】间和场地卫生【shēng】，更容【róng】易开展经营活动，创造更多的利润，也愿意长期的租赁下去，使商业物业的管理和经营组织有更大的收【shōu】益。www.yyyppc.com
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